刚刚结束的中央经济工作会议，把“化解房地产库存”列为明年经济社会发展的五大任务之一。将楼市去库存上升到“国家任务”高度，是前所未有的。那么，到底哪里的房子不好卖库存大？下一步各地政府在去库存中能做什么？想在城镇落户的农民掏得起钱买房子吗？开发商能把高企的房价降下来吗？

　   这325个字符来自今年的中央经济工作会议报告，其核心为论述房地产去库存的重要性。在以前，历届中央经济工作会议，对房地产的阐述从未超过300字，去年12月的中央经济工作会议中，更是只字未提房地产。

　　今年这325个字中，围绕开发商降房价的内容更是引发市场热议。有观点认为，化解楼市库存得靠开发商自己，适当降价是最明智的选择。必须挤压房价中的水分，让房价虚火降下来，释放更多消费潜力。然而，在多位分析人士看来，想要真正的“降房价”，或许还需要更多的配套措施。

　　打响房地产库存“歼灭战”

　　中央经济工作会议指出，明年经济社会发展特别是结构性改革任务十分繁重，战略上要坚持稳中求进、把握好节奏和力度，战术上要抓住关键点，主要是抓好去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务。

　　而“去库存”中的重点关注对象，正是房地产。其中，围绕“化解房地产库存”这一核心，报告罕见的提出了325个字符的相关要求。在业内人士看来，这也说明了本次会议对房地产库存问题的关注程度。

　　其中，明确指出“要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场”，并“落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。要明确深化住房制度改革方向”。对此，易居中国执行总裁丁祖昱分析认为，随着相关政策的推进，相信经过一段时间之后，农民工会形成一股重要的购房力量。但对农民工来说，当前的核心问题还是购买力问题。因此对于短期去库存来讲，效果还有待检验。

　　与此同时，中央经济工作会议报告也对租赁市场予以了重点关注。要求“以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口”，以及“鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。”但在有关人士看来，这也可能面临“远水解不了近渴”的尴尬。

　　房价未来继续上涨概率大

　　值得关注的是，与上述内容相比，一条关于降房价的内容则引发了更多的争议，根据报告要求，“要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格。”

　　不过，多位市场分析人士均认为让开发商单方面降价恐怕难以实现。“经过2011年以来的持续低迷，多数开发商的楼盘售价已经接近或低于成本，根本无利可图。建安成本基本是固定的，更重要的是，近几年全国地价只涨不跌。近几年人工成本快增，高层建筑一般每平米需要1500元至2000元，而地价方面，过去十几年，全国地价涨幅一直高于房价涨幅。按照目前三四线城市多数楼盘当前的售价水平，开发商已难有利润可言，因此缺乏显著降价空间。

    对于沉浸在市场的企业与项目来讲，价格是他们最常用的手段，那些去化困难的项目，如果通过降价能够完成去化的，应该已经都尝试过了。目前还没有动作的，要么是降了价也卖不掉，要么是降了价赔太多，企业宁愿不卖也不愿赔本。

　　事实上，临近岁末，业内对楼市来年走向的预测亦纷至沓来。其中，中国社科院最新发布一期《中国住房发展报告》预计，从2016年第二季度开始，中国房价将面临一定的下行压力，第三季度很有可能出现同比快速下跌的情形。但对于“房价快速下跌”这一判断，业内人士大多予以反驳，认为有失偏颇。

　　更多的分析机构则都保持对房价可能继续上涨的预期。如路透社近日预计，2016年中国商品住房均价将上涨2%；中国指数研究院发布最新的报告也指出，预计2016年房价仍将稳中有涨，涨幅在4%-7%，其中一线及二线热点城市将领涨。

　  影响房价走势的因素非常多，包括人口、城镇化、经济增速、居民收入、货币信贷政策、财税政策、地产调控政策、房屋建设量、住宅需求量等。过去十年，经历了3个房地产短周期，房价上涨了三波，下跌了三波，当前处于第四波上涨期。

　　具体来看，2014年5月至今2015年4月，70城房价连续下跌了12个月。今年5月房价“上拐”，保持上涨至今，最新的11月数据是上涨0.2%。“上涨时间还不够长，且涨幅还偏小，刚刚进入合理区间。”因此，杨红旭指出，2016年70城房价环比将保持正增长，也即继续上涨，而中小城市的房价大趋势是走稳。至少不会大跌了。