房产投资注意事项

  个人进行房产投资时，应重点关注投资周期、投资回报率和投资收益3个指标。一般来说，三者兼顾很难做到，应有所侧重，不同的追求决定了不同的投资方式。

  如果您想投资一座房屋，那么需要考虑的因素有很多，如：房产类别，所在地区，贷款，抵押财产，税收问题，与代理打交道以及房屋维修等。

    　家庭投资多于单身投资

　　据有关统计数据显示，随着年龄的增加，投资于房产的人也越多，投资者的年龄段主要在35岁至64岁，他们中的许多人都是有家室的。参与投资的夫妻，其收入比没有房产的夫妻要高，前者的平均月收入远高于后者平均收入。近85％的夫妻投资者是二人都有月薪或年薪。

　　虽然现在房地产投资是个较好的选择，但如果是都有收入的家庭成员一起投资，则压力要小得多。

　　根据投资前景来投资

　　购买房产，是您一生中最重要的决定。但是，在您投资房地产时，您应该意识到这是出于商业的目的，因此，您不是根据自己的喜好来买，而是根据投资前景来买。您投资的目的是为了让房地产给您带来利润，许多人在投资时通常犯的错误是，他们总是购买居家型的房产或是本地的房产，以便可以随时在自己的看管之中。

　　1、当您投资居住型房产时，有三点十分重要：街道外观要简单，过于复杂的结构会降低其吸引力；房子离购物中心、公共交通近；有发展前途。

　　2、估计自己的财政实力。估计自己现有的经济能力对于决定投资的时机十分重要。看看您有多少现金以及您家里有什么可以抵押的东西。着眼于您的长期目标，比如，您要投资的房产是否会是您退休后的经济来源？

　　另外，预计将来会出现的情况，比如家里有小孩子出生或失业。找一个投资顾问或注册的金融理财师，会对您有很大的帮助。

　　3、确定投资策略。有些房产易于出租，但是不会有太大的升值潜力，而另外一些房产恰好相反。因此，在您决定投资以前，必须确定您的投资策略。

　　4、需估计所投房产的潜力。您应该估计所投资的房产将会为您带来何种收入，为此，您可以研究一下房产过去的升值情况和潜在的出租前景。

　　5、争取最优价格。专业的谈判员能保证不让您支付过多的钱来买房产，谈判还可以使双方达成协议。

　　6、确定贷款。找到合适的贷款提供者与选择房产一样重要。随着国家贷款利率的逐步放开，有些贷款公司的投资利息比较高，而有些公司的投资利息与别的利息一样。有的公司让贷款人把整个贷款作为大的抵押。在竞争激烈的今天，您必须货比三家才能减少损失。

　　7、寻求律师帮助。有律师的帮助能保证合同的完整性以及一切可以接受的变动。律师的参与也是您投资策略中不可缺少的一部分。

　　8、需获得专业性的管理服务。专业的房地产管理可以让您不必为租客问题烦恼而集中精力于房产资料。您的房地产管理员对最新的条例了如指掌，也更适合去与别人谈判。如果您不想和房客打交道，那么找代理就是最好的选择。在作出商业或投资决定时，遵循一定的方法是明智的选择：估计自己的财政实力；确定投资策略；估计所投房产的潜力；争取最优价格；确定贷款；寻求律师帮助；获得专业性的管理服务。

　　业主有义务提供安全条件

　　作为房产主，向租客提供安全的住宿条件是您的法律义务。房产主不应认为签了租约后租客居住时发生的任何事情都与自己无关。

　　住房合同增加了房产主保证向房客提供安全居住环境的责任。随时保持警觉，了解您的物业有何变化；定期检查您的物业状况，如房屋结构，水管，门窗等；参加保险，因为这是挽回经济损失的惟一途径。购买之前，请专业人士写一份房屋状况的书面报告，以避免今后房客要求维修时，您不得不支付昂贵的费用。

　 租客问题需重视

　　据介绍，通常，租客与房东的关系总是不太和睦，即使双方开始都有最好的态度。常见的矛盾有：屋内设备的收费问题；电话的使用约定；水电交费约定；电视天线和电话线的连接；住房原有设备维护问题；租金和支付问题；抵押金的问题。

　　投资房产的另外六种方式

　　住房投资是不少人目前正在采用的一个理财方式，除了直接购房方式外，人们还可以选择另外6种形式：

　　1、合建分成。合建分成就是寻找旧房，拆旧建新，共售分成。这种操作手法要求投资者对房地产整套业务须相当精通。目前不少房地产开发公司都采用这种方式开发房地产。

　　2、以旧翻新。把旧楼买来或租来，投入一笔钱进行装修，以提高该楼的附加值，然后将装修一新的楼宇出售或转租，从中赚取利润。

　　3、以租养租。即长期租赁低价楼宇，然后以不断提升租金标准的方式转租，从中赚取租金养租。如果投资者刚开始做房地产生意，资金严重不足，这种投资方式比较合适。

　　4、以房换房。以洞察先机为前提，看准一处极具升值潜力的房产，在别人尚未意识到之前，以优厚条件采取以房换房的方式获取房产，待时机成熟再予以转售或出租从中牟利。

　　5、以租代购。开发商将空置待售的商品房出租并与租户签订购租合同。若租户在合同约定的期限内购买该房，开发商即以出租时所定的房价将该房出售给租住户，所付租金可充抵部分购房款，待租住户交足余额后，即可获得该房的完全产权。

　　6、到拍卖会上淘房。目前，许多拍卖公司都拍卖各类房产。这类房产一般由法院、资产公司或银行等委托拍卖，基于变现的需要，其价格往往只有市场价格的70％左右，且权属一般都比较清晰。

　　以租养房投资收益分析

　　随着人们投资意识的增强，许多人出于保值、增值的良好愿望，将目光瞄准了房产这一新兴的投资领域，涌现了不少以租养房的“精明人”。这些“精明人”归纳起来主要分为两大类：一类是他们原来有一套住房，通过按揭贷款购买新房，再将原有住房出租，用租金偿还贷款；另一类则是直接购买新房或二手房后用于出租，用所得租金偿还贷款，甚至以投资房产生财。然而以租养房并不是一个简单的过程，它需要当事人积累一定的资本，掌握一定的购房知识和技巧，最大限度地发挥以租养房的优势。

　　计算以租养房投资收益的方法有以下三种投资分析工具：

　　1.投资回报率分析

　　公式为：（税后月均租金—物业管理费）×12/购买房屋单价

　　此方法考虑了租金、房价及两者的相对关系，套用在股市投资上可类比为市盈率。是选择“绩优房产”的简捷方法，但它又有弊端：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间价值，并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析。

　　2.投资回收时间分析

　　公式：投资回收年数＝（首期房款＋期房时间内的按揭款）/（税后月租金—按揭月供款）×12

　　这种方法考虑了租金、价格、前期的主要投入因素，但未考虑前期的其它投入、资金的时间价值因素，可用于简略估算资金回收期的长短，但不能解决多套投资的收益分析。这种方法比租金回报法更深入一步，适用范围也更广，但有其片面性，并不是最理想的投资分析工具。

　　3.现值指数法分析

　　公式：现值指数＝累计总流入现值/累计总流出现值＝投资期内月租金现值之和/按揭首期房款、保险费、契税、大修基金、家具等投入、投资期内按揭款、投资期内物业管理费等现值之和

　　现值指数法不仅解决了多套投资的收益分析，还考虑了资金的时间价值，可以比较全面地反映一个物业的各方面因素，是较理想的投资分析工具，因此，多被一些机构投资者所采用，但由于计算比较复杂，个人投资者使用起来较麻烦。

   对于一个积蓄不多但开销不大、还款能力较强、近期没有重大开支的年轻人来说，应倾其所有，选择投资周期短、快速交易、滚动交易的投资模式。具体来说，就是购入小户型的一手房，尽量贷款，尽量放长还款年限，不要装修，不等房产证满两年即出手，原因如下。

　　1.投资忌讳将所有的鸡蛋放在一个篮子里，应多元化，将风险指数不同的投资工具进行搭配，降低资金风险。但是，由于我国房地产业正处于扩张期，年轻人的事业也处于上升期，对于未来预期看好、近期生活负担较轻的年轻人来说，如果想快速积累资本，就应看准目标全力出击，趁市场繁荣时收益最大化。

　　2.由于年轻人的积蓄有限，投资本金微薄，注定了投资收益的绝对值不可能丰厚。因此，投资周期一定要短，现金流动一定要快，勿以利小而不为，哪怕每年只有5个点的收益，若干年后原始资本的累积也将十分客观。如果一套房产等房产证满两年后，也就是购房3年后出手可以赚7万元(规避了5.05%的营业税)，而一旦办妥房产证也就是购房约一年半后出手只能赚3万元，也情愿选择后者。尽管前者的收益绝对值更高，但市场风险同时也大，后者却可以迅速收回本金，根据市场变化选择下一宗房产，快速滚动投资，3年里可以投资两次、收益两次。更重要的是，早一天获得3万元的收益，意味着早一天获得贷款12万元的能力，尽可能多、尽可能快地利用银行的钱扩大自己投资本金的基数，“用别人的钱赚钱”。

　　3.贷款多、还款年限长的缺点是还款利息高，房产增值的相当一部分利润被银行吃掉了，但是为了用有限的本金撬动更多的初始投入资金，这是不得不作出的牺牲，长远来看更合算。即使有多余的资金，也应再买一套房产，因为同样一笔钱存在银行一年的收益不过1.8%，打进房款一年不过节省5.508%，而投资房产则可获得更多的收益，所以宁可首付两成购买两套房产，也不要首付五成购买一套房产。对于决心在短期内出手的投资者来说，贷款15年还是30年，其还款利息的差别在头三五年内并不是很大。

　　4.一手房升值潜力大。首先，新盘往往采用低价入市的价格策略，购房瞬间已实现了部分升值。其次，开盘时能获得额外的优惠折扣，对于房型、朝向、楼层、景观等因素也有比较大的选择空间。再次，对于分期开发的小区来说，在目前的市场情况下，首期推出的房子几乎肯定是可以升值的。因此，一手房的升值幅度很可能超过该片区房价的平均上涨水平，而二手房除非拥有良好的物业管理服务和新的规划、交通等方面的利好刺激，否则很难获得大幅度的升值空间。

　　5.不要装修。虽然未经装修的房子几乎不可能有人租用，但是考虑到购房至入伙之间的间隔、装修期以及空置期，实际可用于出租的时间大打折扣，与至少两三万元的装修投入相比，增加的收益并不明显。此外，装修过的房子虽能提高二手房成交价，但由于出租期间损耗严重，折旧较大，装修与家私的风格款式也往往不能获得购买者的认同，反而缩小了买家范围，还未必能以此为由提高成交价格，造成讨价还价的项目更多，增加交易的时间和难度。