2022年的春节，你买房了么？

上个月，发改委发布了一则通知，表示鼓励居民春节购房，促进住房消费健康发展，用大白话来说就是，国家鼓励大家买房，支持房地产行业发展。

不仅国家发改委直接喊话，很多楼盘都出现了大幅度的降价，有的开发商不仅有优惠，如果全款付钱，甚至可以直接打8.6折。

然而，春节期间，房地产迎来小阳春了么？并没有。

根据某地产开发商的数据，2022年春节期间，全国15个重点城市的一手房成交套数为959套，这个数字比去年下降了42.1%。

我们再拆解一下这个数字，一线城市购房的占比其实同比增加了99.3%，但是呢，二三四线的同比增长是-52.9%，和-94.6%。

为什么会下降得那么厉害？不是说国家在支持房地产企业发展了么？

今天和大家仔细分析一下，房地产行业为什么去年过得那么惨，今年为什么国家又要支持地产企业发展，2022年，到底该不该买房， 大家可以转发给有需要的亲戚。

房地产行业为什么这么惨

为什么之前风光的房地产行业去年混得那么惨？

第一个原因在于“预售资金”

所谓的预售资金，指的是在楼盘的建设过程中，房地产开发商，将楼盘造价按照一部分比例，存入政府监管账户。

这个钱是用来进行项目建设的，目的也很简单，防止出现烂尾楼。

烂尾楼层出不穷

但是，过去的政府在预售资金的监管上比较宽松。这就导致了地产商有很多办法（合法）可以将预售资金取出，挪作它用。

有了这笔预售资金，地产商就能够实现企业资金快速周转，从而实现房地产企业高周转和规模的快速增长。

简单来说，预售资金就是一笔额外的“银行贷款”。

但是，去年开始，国家严控房地产，压制房价，就开始卡死“预售资金”。这一下子功夫，房地产企业的流动资金就受到了极大限制。

高层打压房地产

举个例子，去年著名的地产企业佳兆业因为一笔3亿的理财产品逾期，上了热搜。这个公司真的没有钱还债么？其实有的，当时的高管放话，说自己公司账面上有240亿的受限资金，还有120亿的在途资金。

由此可见“预售资金”遭受监管，导致了房地产行业艰难度日。

第二个原因在于融资受限

其实房地产与其说是一个实业项目，不如说是一个金融游戏。

因为中国地产商之所以能够拿地、囤地、炒高房价卖房，就是因为地产商能够凭着自己庞大的规模，从银行中借来数百亿，甚至上千亿的资金。

房企融资额

但是从前年开始，在房住不炒的预期下，银行开始限制房地产企业的贷款，而其他渠道也渐渐地被堵死。

说个数据，2021年，房地产行业的非银行融资是1.76万亿，这个数字比2020年下降了26.3%。这说明什么呢？地产商的融资渠道，在信贷端开始受限，房地产企业难以融到资金了。

第三个原因在于偿债高峰的到来

根据数据显示，2022年上半年是房地产企业的还债高峰期，地产企业拼命降价、卖房，甚至打骨折卖，就是为了能凑够资金，保证自己不出现债务违约。

这是因为，如果一旦出现问题，那么很多老百姓就不敢买剩下的房子，其他的项目回款就会出现问题。

房子还能买么？

但是，房地产企业作为中国经济的支柱企业，是真正的，大而不能倒。所以才出现了文章开头的一幕：发改委呼吁买房来支持房地产行业。

而在政策上，央妈也开始纠偏，比如之前对预售资金卡的过死，现在逐步在松绑了。

再比如，降低了LPR利率，1年期LPR利率的降低，让房地产企业融资成本降低。而5年期LPR利率降低，让购房者的贷款压力降低。

LPR利率不断降低

总之，中央、高层都在想办法拯救房地产市场。

有人说，高层救市，我们该趁机买房么？先别急。你可以先看看我说的这几个问题。

1，由于房地产税的推进，很多人都怕买了房以后要缴纳高额的房产税，所以房产税没有尘埃落定之前，可以暂时观望一下。

房产税是一个“雷”

2，如果你想要买房的地方是中小城市，我建议缓缓。因为随着房住不炒的政策，中小城市的房地产已经在逐渐失去流动性。如果问问你身边的人就会发现，小城市的房子流动性非常差，挂了中介也卖不掉。

3，一线城市例外，如果是刚需的话，能上车就上车，就算短时间内不会大涨，也掉不到哪里去的，因为房地产行业最甜的一块蛋糕，肯定不会是三四五线城市，而注定是一线城市。