新年还没过去多少天，关于楼市的信息就满天飞。对于很多行外人而言，面对这么多错综复杂的信息，特别是在楼市进入选择方向的节骨眼上，到底该如何去甄别、取舍和判断呢？老实说，确实不易。作为房产研究人士，觉得有必要把这些信息释放的真实信号给解读出来，期望为大家的判断提供一个参考吧。

不得不说，年初往往是相关行业政策的“探路石”，或者说是奠基石，开年后这一个工作周内，与楼市相关的政策如此密集发布，这在近20年的楼市中不曾见过。先来看看当下的市场现状。

实际上，在每年的这个时候，楼市冷热就关注两个信息，一是销售数据，二是返乡置业状况。结果相信大家都看到了，权威媒体报道的信息基本一致，返乡置业潮未出现，无论是中指院，还是诸葛找房等机构，统计出来的数据基本都是下降，降幅在50%左右。有人拿这波病情说事，其实，这个数据是同比，今年与去年所面对的环境差不多，有参考性。值得一提的是，大多数城市还都推出了售楼处“不打烊”活动，即便如此，还是这个结果。所以，比去年市场冷是没什么疑问的，而且是冷不少。对此，有专家就提出，如果政策环境不改善的话，市场还要进一步下滑。

不过，楼市在1天内又迎来两个消息。

2月10日，央行网站发布了2022年1月份的金融运行数据，货币供应M2增长9.8个百分点，比上个月末增长了0.8个百分点，比去年同期也增长了0.4个百分点。1月份的社融规模也达到了6.17万亿的新历史，新增贷款3.98万亿。值得一提的是，无论是M2、社融，还是新增贷款都超过了预估。换言之，超出了很多人的预料，股市上的房地产板块应声而起。

实际上，这样的数据出来并不是没有先兆。在农历春节之前，央行在国办的发布会上就表示过，要把货币工具箱开得再大一些，要靠前发力，避免信贷塌方。这不，为今年经济起好步，在首月就开始加力货币，让各行各业有钱花。对房地产而言也是如此，总池子的水增加，房地产自然也按比例增长。打个比方，假如货币增加1万，房地产无论如何也能增加千儿八百的。对资金如饥似渴的楼市来说，这显然是一个利好。

另一个消息也是在2月10日，根据证券日报报道，有消息称，商品房预售资金管理办法已在近日出台。这是继建设部1994年出台的城市商品房预售管理办法后出台的首个全国性的预售资金管理新规（当时要求资金方面管理办法由地方确定），对应的，本新规应是“房爸”住建部主导，对于房地产行业而言，这可算是一个大消息了。

都知道，目前的楼市出现了两种情况，一是一些开发商资金链问题，债务频频暴雷，出现一些项目不能按期交付，甚至烂尾，客闹时有发生；二是，正是因为对开发商不放心，一些地方对预售资金提取管控过严，即便房子卖出去了，资金也不能有效使用，对于下行期的楼市来说无异于雪上加霜。此新规的出台有两大作用：

1.对于一些地方的乱象，新规对有关商品预售资金的监管进行了全国统一。说白了，不能出现房子在续建时，账户突然钱不够了，甚至被提前挪作他用没了钱，保证交付是第一位的。

2.账户超出规定监管额度后，房企可以提出来自由使用。这一点对房企是有利的，因为当出现一些房企暴雷后，地方上把监管资金卡得死死的，反正就是拖着压着，不交楼就是不给，这下好了，按规定放行。不过，这里也给留了一个口子，那就是“拨付的节点由各市县城乡建设部门自行确定”。怎么说呢？如果当地的市场不是地方想要的样子，那么还可以在这方面做做文章，这个就不展开了。

以上两个消息，看似没什么联系，其实都是间接或直接与房地产有关。针对央行公布的1月份信贷数据，中信建投首席经济学家黄文涛点评认为，当下信贷内生需求不强，预计政策端继续放松融资限制，款信用的大方向是明确的，包括优质房地产公司、新老基建等均在其列。针对第2个信息，比较好理解，保交房是底线，在此基础上，各城市可根据自己市场冷热进行调节，对下行期的楼市，这自然也是一个利好。

当然，对楼市的暖风频吹，好消息还不止提到的这两个。就在前两天，央行、银保监还发布了保障性住房不纳入房地产集中贷款管理，翻译成白话就是，假如原来房贷的总贷款不变的话，把保障房那部分贷款额度留给商品房，按知名博主刘晓博说楼市分析，这个规模起码是万亿级别的，未来可能达到两万亿或者更高。相当于为商品房市场注入资金，有利于房企的资金周转，带动市场回暖。

此外，还有一个地方性的楼市调控政策迎来调整。据财联社2月10日报道，广州近期个别高端楼盘备案价突破14万元，要知道去年最高备案价也只有10万元。广州住建部门事后虽然回应限价没有放松，但也承认，是根据周边楼盘通盘考虑，动态指导价格，没有专门设置红线价格。文章也同时提供数据显示，广州1月份的供应面积和去化面积分别出现了下降，特别是成交面积下降了超过5成。这应该是目前大多数城市的一个楼市背景吧。因此，此政策虽然是地方性的，但可能对其他地方起到效仿作用。

看到这里，有人可能就有意见了，怎么又回到依靠地产拉动经济的老路了呢？答案显然不是那么简单。

相信大家也看到另外两则信息：

1.根据每日经济新闻报道，当地时间2月10日，美国劳工统计局公布的数据显示，美国1月消费者价格指数（CPI）同比上涨7.5%，超过预期值7.3%，创下近40年最大增幅，也是该数据连续九个月达到或高于5%。剔除波动较大的能源和食品价格后，核心CPI同比上涨6%，高于预期值5.9%。

2.根据中国经济网1月18日报道，国家统计局人口和就业统计司司长王萍萍撰文表示，我国就业形势稳定仍面临挑战。2022年高校毕业生规模将达到1076万人，比上年增加167万人，规模和增量均创历史新高；“招工难”“求职难”等一些就业领域长期存在的结构性矛盾尚未得到根本缓解。

从中看到，早早举起要加息的老美，1月份的通胀继续超过预期，还创造了1982年以来的最大增幅。应了那句话，嘴上说不要，身体很诚实。其实，面对复杂逆向的经济发展环境，谁不宽松谁傻，后面即便加息，相信动作和幅度应该都很违和，各国都较着劲呢。前面提到的我们1月份的M2、社融和新增贷款数据均超预期。联想到我们要面对的经济发展环境，还有不断新增的就业压力，就房地产而言，根据第四次经济普查数据显示，直接从业人员1263万，直接靠房地产业务生存的建筑人员约4000万，当然，如果加上关联服务行业，那只会更多，如此，想必也不难理解近期密集的楼市信息了。

对于2022年房地产，目标和走势已逐渐清晰。

看了以上信息，笔者就不多啰嗦了，对于2022年房地产走势，用央媒经济日报1月13日发表的题为《房地产市场也须稳中求进》的一段话说明：

随着市场行情急转直下，2021年下半年，房地产行业良性循环一定程度上被打破。然而房地产业的支柱地位没有变，房地产业的基本面没有变，实现国民经济的稳字当头、稳中求进，畅通国民经济循环，需要房地产业的良性循环和健康发展。业内人士普遍认为，随着新一年信贷额度的“重置”，市场有望经历修复阶段重回稳定状态，进而向“良性循环”过渡。

文章说得很清楚，事实也如此，房地产市场“稳”是目标，但任何事物想要绝对的稳确实难以达到，特别是对于楼市中买涨不买跌的心理作用下，如果市场没有温度，价格没有一丝变化，谁还会上车呢？经济需要房地产，就业需要房地产，市场也需要房地产。在房住不炒这个大基调下，“稳中求进”或许是当下最好的选择。那么，你还有什么想说的吗？