当房地产业在严冬中瑟瑟发抖时，房地产基金迎来热火朝天。

随着房地产行业资金链紧绷，为房地产项目融资的房地产基金出现井喷式增长。数据显示，仅深圳一地正在运转的房地产基金就有2200家，天津则有1000多家。

随着房地产基金的急速扩张，部分房地产项目的资金需求得以解决，但风险也在积聚。阳光100集团常务副总裁范小冲表示，“当房地产基金快速扩张时，其中一些房地产基金公司投资的项目会出问题，关联交易也会暴露风险点，GP（管理公司）和LP（投资人）的收益可能无法保证，甚至真的会被套牢。”

人民币募资

与几年前外资地产基金的大量涌入不同，目前境内的房地产基金一般都采用人民币募资。

外资房地产基金跟内资房地产基金相比，对项目的尽职调查和投资后管理都更严格。“比如，投资后管理，我们会派人在项目上全程跟踪，而非全部交由房地产公司；对外打款超过一定的额度，要求必须跟我们商议决定。”上述外资房地产基金人士说。

房地产基金一般分为债权融资和股权融资。债权融资的退出方式，一般会设定为在房地产项目开始销售的时候，或第一轮销售时就退出。股权融资方式，则在地产项目全部销售完之后退出，时间比债权融资方式要长。

范小冲说：“债权融资需要抵押物，并且要付利息，对风险监控更严格。房地产项目必须四证齐全，再加上足够的抵押物。债权融资的杠杆，使得拿到这块的融资不是很容易。而股权融资进入之后，能扩大股本，使得债券融资也变得相对容易，并且不用付息，可以参与项目管理。”

在GP和项目开发商合作模式上，一种方式为“瀑布式”，即在合约中规定优先获益部分；另外一种就是“保底式”，GP会与项目开发商约定每年的一个保底收益，在此基础上再谈增长部分的收益。