首先，二手房交易过户，一般都认为只是买卖，其实包括了离婚分割，继承，赠与，法院判决，买卖等。

　　
　　 其次，无论哪种情况都必须本人亲自办理（办理委托公证除外），一般房产证以2008年7月1日为分割线，之前的证书虽然只写一个人的名字，但都默认为夫妻共同财产，无论办理什么房产业务都需要询问婚姻状况（结了婚的童鞋们就带上另一半吧）；之后的证书都写明单独所有或共同共有等，上面写谁的名就是谁的，过户的时候，本人来即可。

买卖首先双方本人到场——签合同——查房产是否能过户（最关键）——交税——过户

这套看起来简单，但是有许多细节问题，往往会让人陷入麻烦

首先签合同，有很多人是很早就私下做了交易，并没有过户，所以在签合同时太匆忙太随意，各位童鞋千万不要这样。卖的一方无所谓，写错了，工作人员会帮你指出来。买方绝对不能随便写，因为签完合同接着就是交税，税票是根据合同的名字和地址写的，要命的是，如果地址写错了，可以更改，名字却是不能随便改的。要是在交完税之后想加上另外的名字，那几乎完全不可能，而过户的买方名字是要和税票保持一致。为什么要慎之又慎————后面会谈到。

签好合同后，一定要去查询房产是否能过户。一般不同的地方有不同的规定，有的需要开具不是规划用地的证明，有的在换证时缺少手续，有的是抵押贷款没有还完，有的是法院查封。情况是很多的，但是各位童鞋在查询的时候一定要尽量详细的说明卖方的情况，比如婚姻状况等，有的人在交完税后才来查询，才发现不能交易，交上的税又不能要回来。亏大了。

接下来就是最重要最具体也是最后的工作——过户（就是合理合法的把你的名字换成别人的名字）
　　
　　如果在2008年7月1日前载入登记薄的房产证，我们称之为老证。
　　如果在2008年7月1日后载入登记薄的房产证，我们称之为新证。
　　
　　其区别在于老证即使只有一个人的名字，在法律上默认为夫妻共同财产；其中如果权利人结婚时间在发证时间之前就是婚内财产，过户时需要配偶签字，反之则是婚前财产不需要配偶签字，但权利人需要写婚前财产声明，表示此房屋只属个人财产与他人无关。
　　如果权利人在拥有房产证后离过婚，则需要同时办理离婚分割和房产买卖
　　　例如小四和韩少是原配夫妻，婚后拥有一套住房，写的小四一个人名字，如果小四要买房，必须携带本人身份证，结婚证（最好是有身份证号，如果名字和号码有出入，最好先搞清楚了再来），小四和韩少一起来办理买卖，所有文件上，必须有两人的签字手印。因为是夫妻共同财产。
　　

　　如果是新证，则看上面写着谁的名字，一个人的就是单独所有一个证，两人人的就是共同共有有一样大的两个证（2008年7月1日是指载入登记薄得时间，而不是发证时间，有的证2009年发出来还没载入登记薄，所以还是老证）

如果小四先买了房，后和韩少结婚，那么就不算是共同财产，文件上不需要韩少的签名，但是需要结婚证（证明结婚时间）。如果小四是初婚，婚前没有任何房产纠葛，需要小四写个婚前财产声明（一般由工作人员提供）

　如果小四一直没和韩少扯证，那么买房时需小四开具未婚证明，并写婚姻状况声明

如果小四和韩少一直没有结婚，卖房只需小四一人出席，但需要开具未婚证明，并写婚姻状况声明（由工作人员提供）。文件上只需小四一人签字。

如果小四未成年就有了房（富二代），卖房时他本人不需要出席，也不需要签字。但是需要其父母两人都到场（监护人），如果父母离婚也要两人到场，如果父母离婚后又再婚那么父母和继父母都必须到场（4个监护人），所有文件都要监护人签字，还需要填一份声明

以上情况，主要是对卖方的要求，买方也必须亲自到场，携带身份证。
　　

　　如果实在无法亲自办理，则需要出具委托公证书，而且受托人必须是第三方。
　　
　　还是小四（= =），小四要卖房给凤姐，谁都能委托，绝不能委托凤姐。
　　
　　关于公证书，后面还会谈到。有的地方公证书写的不详细，很麻烦

刚才谈了一般买卖，基本上，工作人员的收件是：合同（有标准格式一般在房管局买），税票，维修资金票（建成年代在1999以后的房子需要交维修资金，包括1999年），买卖双方身份证复印件，卖方结婚证复印件，产权证图纸复印件（买方有几个人就复印几张），各种声明（如果有的话），产权证。

补充下，如果卖方式未成年，那么监护人必须携带能证明关系的证件，结婚证，户口本，