随着今年的利好政策的出台，15年将是房地产真正的春天的到来，可谓是十年难逢，转瞬即逝。

中国房地产调控今年迎来了力度最猛的一只靴子。从政府工作报告中透露信号，再到政策出台，不足一个月的时间内，包括土地、信贷、税收等政策组合拳快速打出，伴随而来的是，4月以来多地商品住宅成交量同比出现不同幅度上涨，与去年同期相比出现明显反弹。

　　3月30日，央行、住建部、银监会联合下发通知，居民购买二套房首付比例从60%调整为40%。此外，财政部通知，个人将购买2年以上的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　对于此次房贷政策的调整，上海易居房地产研究院研究员朱光表示，此次二套房贷款首付比例下调至四成，力度较大，超出了此前业内人士的预期。

　　同时，此次的楼市调控措施，密度也非常大，3月26日，国土部等部门还发布通知，楼市供应过大的地区要减少土地供应，这可能是2008年之后的最大力度、最密集的调控行动。

　　4月20日，央行下调金融机构人民币存款准备金率1个百分点，明显高于此前市场预计的0.5个百分点。按2月份存款规模计算，本轮降准释放的流动性规模超过1万亿元。

　　业内人士预测，利好之下可以产生成本降低效应，使得房企和购房者面临更低的融资和信贷成本，进而加快入市节奏。同时市场各参与主体继续看好楼市，进而加速各类楼市资源流入市场，甚至推高房价。

　　业内人士分析，央行此次降准与经济环境有关。数据显示，今年一季度GDP增幅为7%，较去年全年7.4%的增幅有下滑，也创造了2009年一季度以来的新低。全国固定资产投资同比名义增长13.5%，创下15年来的新低。其中房地产开发投资同比仅增8.5%，也呈现了一路下行的态势。

　　此外，在当前高存准率下，银行资金成本居高难下，目前银行新增存款的资金成本均在5.2%左右，缴纳高额存准率后，成本已接近6%，导致信贷成本超过工业企业5%左右的利润率，从而无法把贷款利率降到企业能承受的水平上。

　　业内人士认为，此次降准将带来三个正面效应：首先是成本降低效应，使得房企和购房者面临更低的融资和信贷成本，进而加快入市节奏。其次是预期效应，使得市场各参与主体继续看好楼市，进而加速各类楼市资源流入市场，甚至推高房价。第三，这次降准会和此前各个利好政策形成叠加效应，从而使得房地产市场量价等指标出现复苏的迹象。

　　国家统计局近日发布的数据显示，3月70个大中城市环比房价总体趋稳，城市间继续分化，其中，一线城市平均房价环比由降转涨，二三线城市环比平均房价降幅收窄。

　　业内人士认为，一线城市房价已经企稳，央行此次降准或将使二季度房价止跌反涨。房企应把控好两次降准降息之后的跑量去库存“窗口期”，而购房者应把控好降准降息等政策短期红利带来的购房“窗口期”。

　　数据显示，3月70个大中城市新房价格环比下降的城市有50个，比2月减少16个；持平和上涨的城市分别有8个和12个，分别比2月增加6个和10个；二手房价格环比下降的城市有48个，比2月减少13个；持平和上涨的城市分别有10个和12个，分别比2月增加6个和7个。

　　分城市来看，一线城市新房价格和二手房价格环比综合平均，分别由2月下降0.1%和持平转为3月上涨0.2%和0.3%。4个一线城市中，深圳新房价格环比涨幅最大，为0.7%；北京环比涨幅为0.3%；上海环比持平；广州环比下跌0.1%。

　　“从70城房价指数看，3月房价环比下跌的城市为50个，仍占多数，但比2月大幅减少了16个城市。从平均幅度看，2月环比跌幅为0.5%，而3月跌幅快速收窄至0.2%，这意味着房价快速止跌中，预计二季度房价将止跌反涨(5月可能性大)，一线已经开始反弹了。”上海易居研究院副院长杨红旭说。

　  降准是应对国内市场下行带来的压力，1%的存款准备金率变化可以给市场带来1万亿元左右的流动性，其中，很大部分会流向房地产市场。特别是目前经济没有完全好转的情况下，降准与降息以及其他一系列的房地产刺激政策还会持续出现。

　不要低估政府稳定房地产市场的决心，稳定房地产就是稳定目前的中国经济。虽然从目前看，全国房地产基本面已经不同，不可能出现全面上涨，但对于一二线城市，2015年市场走势将明显趋好。

　　从行业看，此次降准虽然重点向小微、三农等倾斜，但这些领域对商业银行的吸引力很小，银行天生嫌贫爱富，资金密集性行业较为受益，其中银行最受益，其次是房地产。由于增加了流动性，必然有利于股市和楼市。

　　从去年9？30央行救市、11月降息、今年2月降准、3月降息、3月下旬六部委新政至当前再降准，这一系列的政策放松都在推动楼市复苏，这次降准进一步加力。

　　“您再不买我们就要涨价了”、“项目的优惠已经取消了”……面对这些纷繁复杂的消息，新政后，新房价格到底涨没涨，涨多少，成为购房者和业内共同关注的焦点。

　　目前市场上，确实有一批项目在收紧优惠，提升实际成交价格。

　　去年以来的两次新政激活了市场中的改善性需求，但该类型购房者或是需要“卖旧换新”，或是没有急迫的购房需求，对于项目的考察周期较长。这在很大程度上影响了众多楼盘在新政后的客户积累。面对高库存和相对缓和的市场反映，开发商没有大幅度提价的支撑。

　　与此同时，二手房市场的成交均价也出现触底反弹。我爱我家市场研究院的数据显示，成交价格方面，截至21日，4月份成交均价为31185元/平方米，比3月份同期增长2.78%，比去年4月同期回落2.39%。

　   一线城市抄底季已逝，二线城市正当时。

　　本次降准是中央维稳进一步释放的信号，继“330新政”后持续释放的流动性规模有助将银行贷款杠杆效能保持在较高水平。对房地产市场而言，受流动性规模扩大影响，部分地区房贷实际执行利率有望进一步下降。

　　央行降准后，增加了二套房贷降首付落地的可行性，改善型需求后续持续释放得到保障。一线城市及部分二线城市房价势必会涨，楼市“分化”特征将更加明显，二线城市将加速去库存的进程，大多数三四线城市楼市想跑量的主题不变。房企应积极调整推盘节奏，把控好两次降准降息之后的跑量去库存的“窗口期”，而购房者应把控好降准降息等“救市”政策短期红利带来的购房“窗口期”。

　　4月中上旬，北京二手房住宅网签成交量达到了8934套，环比3月同期上涨幅度达到了32.5%，同比2014年同期的4330套上涨幅度达到了106%。

　　在近期营业税“5改2”、二套房首付比例下调、央行降准等政策的频繁刺激之下，前期观望的购房人群将加速入市。

　　“稳增长”才能“稳就业”，自不必说，但还有更重要的。那就是，当前摆在中国经济面前的现实问题是必须赶在人口老龄化到来之前跨越“中等收入陷阱”。具体目标就是要保持6%到7%的经济增长，为中国经济结构转型和全面深化改革赢取时间和空间。

　　总体来看，今年楼市的宽松政策主要还是由鼓励一套房刚需拓展到二套改善型需求，无论是房贷政策还是税收政策的调整，都是为改善型需求提供最大的便利，坚持“稳定住房消费需求”的大方向还没有改变。

　　如果未来2到3个月中国经济的宏观层面继续承压，则楼市宽松政策将会进一步“发酵”。

　　首先是继续释放流动性。市场普遍预计中国已经进入降息降准周期，年内估计还会有2到3次降息，1到2次降准。不管是定向还是不定向，降息降准对楼市回暖都是利好。

　　但是，首套房贷款利率进一步下调的空间已经不大，因为银行在利差的约束下动力已显不足。

　　目前贷款基准利率为5.9%，首套房的利率下限是7折，也就是4.1%。而在存款利率上浮空间打开之后，部分银行5年期存款利率已经达到5.2%，打7折的话，贷款银行是要亏本的。

　　所以，在存款利率不下调的情况下，7折利率不太可能成为主流，有可能的是二套房利率上浮10%会逐渐取消。

　　其次是限购政策会进一步修正。目前还执行限购政策的就剩下北京、上海、深圳、广州和三亚五个城市了。三亚年内很可能会动摇，其他四个城市估计会小范围修正。

　　比如，取消140平米以上的非普通住宅的限购；下调非户籍家庭购房缴税和缴纳社保的年限。对于其他三线以下小城市，有可能会允许外籍人士在国内买房，也会有越来越多的城市加入购房契税返还或者直接财政补贴的队伍。

　　再次是调整购房税收政策。营业税免征已经从5年改为2年，进一步下调的空间基本没有了。暂停执行对非唯一住房征收20%的个税政策是焦点，即使继续执行，也会不再按差额的20%征收，而是按交易总额的1%简易税率征收，这在年内是大概率事件。

　　最后，也是最重要的一个政策，就是国家住房银行呼之欲出。关于国家住房银行的发展模式，目前热议的有两种：一种是国家开发银行的模式，即住房银行通过发行金融债筹集资金，然后直接向购房者和开发商提供资金支持；另一种是类似美国的“两房”模式，即住房银行通过购买商业银行的住房抵押贷款来支持个人住房市场(即个人住房贷款的资产证券化).

　　目前来看，实行“两房”模式的概率更高。虽然国家住房银行与美国的“两房”在设立初衷和资金规模上有一定的区别，但其本质仍是给中低收入家庭融资买房，这一政策对未来住房消费的撬动作用不可估量。

自2015年4月20日起，央行下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。自此，2014年第四季度以来，央行已两次降准、两次降息，货币环境再次进入稳健偏松状态。

    货币宽松，一线城市楼市最为敏感，受益最快、最大，房价涨幅影响最为明显。

    2014年，"9·30限贷"新政后，一线城市迅速回升，2014年10月环比成交增幅超过45%，同期二三线城市环比增长不到15%。

    2014年11月降息，12月一线城市26.4%的环比增幅明显超过其他城市。

    在两次降准、两次降息背景下，一线城市一季度市场回暖明显，成交同比增长12.0%。二线城市受去年高基数影响，今年一季度成交微幅下降，同比下降1.4%。三线城市保持平稳回升态势，一季度同比增长9.9%。

    国家统计局近日发布的数据显示，3月70个大中城市环比房价总体趋稳，城市间继续分化，其中，一线城市平均房价环比由降转涨。因此，实际上，一线城市购房抄底时机已经不知不觉地过去了。

    4月前20天，25个典型城市新建住宅成交面积953万平方米，环比3月前20天增长14%，其中一线城市和被普遍认为库存量较大的"危险城市"成交量反弹尤为突出，成交量环比平均增幅为20%。其中，北京表现最为突出，4月前20天成交量环比上月增长幅度为64%，居一线城市之首；上海和广州则较为温和，分别为17%和14%，基本与平均线持平；深圳表现相对较弱，环比反倒下跌15%，这主要是由于深圳4月以来供应量极为不足所致。

    成交量增长，价格增长必然紧随其后。4月以来，一线城市房价价格继续3月上涨态势，是必然的。

   3·30新政后，北京二手房因为营业税税政策调整，整体成交明显升温。4月中上旬，北京二手房的一线市场签约量超过1.2万套。从房价看，成交均价也从9·30房贷政策开始延续出现半年的上涨，房价上调预期强。实际上，北京二手房市场入市的最佳时机已经过去了。无论哪个区域，你去了解，总价均有所上调，并且有的区域上调幅度较大。

    新房方面，据统计，4月1日-19日，纯商品住宅(不含保障房、自住房)成交2108套，与3月同期相比上涨44.4%，比去年同期上涨16.8%。

    根据市建委统计数据显示，4月19日商品房住宅库存量为82266套，与去年同期相比，增加近2万套，依旧处于较高水平。

    据统计，2015年4月，京城百盘价格动态调查数据显示，100个重点楼盘中，14个楼盘报价上涨，9个楼盘报价下降，降价盘数量明显减少。需要说明的是，降价楼盘一般为特殊楼市，有明显缺陷，比如位置偏远、配套极差、属于商住项目等。

    客观而言，当前一线楼市新房市场价格基本保持稳定，所谓上涨，价格促销噱头成分较多，意在"锁定成交"。尽管如此，但新房上涨苗头确实已经显现，部分楼市开始调整价格策略。卖房的开发商也确实已经"春江水暖鸭先知"，加紧了在一线城市购地的步伐。4月以来，一线城市住宅土地成交楼面价、溢价率均创纪录就是明显的证据。数据显示，4月以来一线城市平均楼面价达到了16917元每平米，溢价率为63.7%，达到今年以来最高值。

    四月即将结束，分析师判断，即将到来的5月份将是一线城市购房者购房的最后一个较好时机。根据目前中国经济态势，保经济的"速效丸"还是增加投资、保房地产，所以，预计5月份再次降息的可能性相当大，下一次降准也不会太遥远。对于改善性购房的宽松信贷政策，也有望继续出炉。多次降准、降息对楼市刺激的叠加效应，将在第二季度明显发酵，届时，一线城市房价明显上涨的可能性将进一步增加，因此，5月将是一线城市"抢房"的最后"次优"选择。

国家统计局近日发布的数据显示，3月70个大中城市环比房价总体趋稳，城市间继续分化，其中，一线城市平均房价环比由降转涨，二三线城市环比平均房价降幅收窄。业内人士认为，一线城市房价已企稳，央行此次降准或将使二季度房价止跌反涨。房企应把控好两次降准降息之后的跑量去库存“窗口期”，而购房者应把控好降准降息等政策短期红利带来的购房“窗口期”。

　　数据显示，3月份70个大中城市新房价格环比下降的城市有50个，比2月减少16个；持平和上涨的城市分别有8个和12个，分别比2月增加6个和10个；二手房价格环比下降的城市有48个，比2月减少13个；持平和上涨的城市分别有10个和12个，分别比2月增加6个和7个。

　　“从70城房价指数看，3月份房价环比下跌的城市为50个，仍占多数，但比2月大幅减少了16个城市！从平均幅度看，2月环比跌幅为0.5%，而3月跌幅快速收窄至0.2%，这意味着房价快速止跌中，预计二季度房价将止跌反涨(5月可能性大)，一线已经开始反弹了。”上海易居研究院副院长杨红旭说。

　　对于此次降准，中原地产首席分析师张大伟认为，降准是应对国内市场下行带来的压力，1%的存款准备金率变化可以给市场带来1万亿元左右的流动性，其中，很大部分会流向房地产市场。特别是目前经济没有完全好转的情况下，降准与降息以及其他一系列的房地产刺激政策还会持续出现。“不要低估政府稳定房地产市场的决心，稳定房地产就是稳定目前的中国经济。”他说，虽然从目前看，全国房地产基本面已经不同，不可能出现全面上涨，但对于一二线城市，2015年市场走势将明显趋好。

　　杨红旭认为，从行业看，此次降准虽然重点向小微、三农等倾斜，但这些领域对商业银行的吸引力很小，银行天生嫌贫爱富，资金密集性行业较为受益，其中银行最受益，其次是房地产。由于增加了流动性，必然有利于股市和楼市。从去年9月央行救市、11月降息、今年2月降准、3月降息、3月下旬六部委新政至当前再降准，这一系列的政策放松都在推动楼市复苏，这次降准进一步加力。他认为，一线城市抄底季已逝，二线城市正当时。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，央行降准后，增加了二套房贷降首付落地的可行性，改善型需求后续持续释放得到保障。一线城市及部分二线城市房价势必会涨，楼市“分化”特征将更加明显，二线城市将加速去库存的进程，大多数三四线城市楼市想跑量的主题不变。房企应积极调整推盘节奏，把控好两次降准降息之后的跑量去库存的“窗口期”，而购房者应把控好降准降息等“救市”政策短期红利带来的购房“窗口期”。