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提问：星叔，关注你一段时间了， 坐标郑州，现在现在郑州东区入手二手房能买吗？看了五月花城永威，担心买入会继续下跌，能否入手？5年内不打算住进去，谢谢。

回答：五月花城永威在龙子湖区域，属于次新房。郑州东区，一般指的是老郑东新区，高铁站，北龙湖附近。

永威这些年的口碑在那放着，里面的绿化园林设计都非常好，物业管理也很好。

至于价格问题，房子本身就是商品，商品的价格都会随着市场情况来浮动的。买房一定是首选区域，只要区域选对，短期内的涨与跌并不重要。

再说一下片区，买龙子湖最佳的时间段是2015年2016年，那时候房价才几千块钱，龙子湖发展到现在，相对是达到巅峰了。我认为已经错过了投Z的最好时机。

所以既然暂时不自住，所以完全也没有必要去考虑龙子湖区域内的项目。一套房的价值最高点就是在房龄8--10年间，过了这个时间段，价格就开始走下坡路了。所以你现在买入的话，等于在最高点买入，而当你再卖的时候一定是赔钱的。

所以，我更建议你多看看北龙湖周围的新区，这里正在建设的有北龙湖金融岛、中原科技城，距离龙子湖大学城、郑州东站商务片区都很近，周边有这几大价值点的多重辐射，未来的潜力非常大。区域内限容，都是小高层，居住舒适度也比较高。

提问：星叔，请问今年惠州能买房吗，如果要买该注意哪些方面？另外临深城市买房要注意哪些坑，谢谢

回答：1、区域分化大势所趋，惠州临深目前不是入手时机。

区域分化是大势所趋，在城市之间存在，在区域之间也存在。

我们不能否认，惠城区是惠州本地人住房需求的集中释放区域，像我朋友老家是惠城区某个山旮旯里的，他们家也跑到城区买了套房。主城区是惠州人更看好的。

而从投Z角度讲，惠州楼市，大亚湾、惠阳的海景房是绝对不能碰的。一碰就是坑。

惠阳大亚湾目前的问题就是供给太多，楼盘严重过剩，现在还不是入手时机。

2、临深要找准价值区域。

临深片区的特定区域是有价值的，因为一线城市必然有外溢出去。

临深什么时候会变好。一定要等去化得差不多了，供给减少之后才会有行情。

而且，惠阳大亚湾的项目选择也很重要，一定是沿着深圳14号线买地铁口物业，具体楼盘详见知识星球内部分享。

提问：星叔，2022年房地产行情你怎么看？今年值不值得入手呢，怎样才能买对房子呢？

回答：房地产市场是复杂的、波动的，具有一定的周期性；影响一套房子的功能、市场需求和价格是多因素的，能否买得恰到好处，取决于购买分析三要素：时机、地段和产品力。

时机：留意房价波动，政策倾向，市场供需情绪等；

地段：关注学位，商圈，交通，城脉发展方向等；

产品力：品牌，物业，圈层，舒适度，智能化等；

买房一定要有投Z赚钱的资产思维，不要哪里便宜买哪里，不能有样样都想省钱的想法，否则你会穷得很稳定。

财富增长从来不是靠工资赚出来的，而是靠资产增值得来的。大家试想一下，很多城市家庭最大的一块财产其实就是房子，可能一个城市家庭辛苦工作挣的钱还没有房子升值赚得多。

所以，在大城市买房的最大目的不是居住，而是投Z赚钱，我们缺的不是具备居住功能的房子，缺的是财富。能够带来财富的房子，才值得购买。

今年楼市进入自我修复阶段，被压制的需求开始释放。

所以，2022年，是非常值得期待的一年，现在加入知识星球领取学习星叔最新房产投Z笔记，从未公开过的秘诀，一册在手，胜过所有！十年经验总结，看完之后，马上成为房产投Z高手！

提问：星叔，在这么多城市群中你觉得哪个城市群更强，发展更好，未来更有潜力呢？

回答：一直以来在中国能称得上真正的城市群的只有三个，分别是：长三角城市群、珠三角城市群（现粤港澳大湾区）和京津冀城市群。

至于谁更强，世人皆有说法。

比如这两年火热的粤港澳大湾区，以经济奇迹深圳和中国南大门广州带头，无论在科技还是私营经济上都要强于上海，而且有港澳自由贸易港加持，这种多元文化经济体制的城市群一定要比长三角强。

也有人说京津冀城市群更强一些，北京是国之首都，加上千年大计雄安和百年老城天津，还有中国第一机场，联合纵横，在战略角度上高于其他城市群一个段位，自然要强于其他。

那么真相到底是什么呢？

其实很简单，国家战略级的规划文件的标题已经写得明明白白。长三角叫做“一体化”，珠三角叫做“大湾区”，而京津冀只能叫做“协同发展”。

北方只能以北京、天津为核心，先富带后富，所以称作是“协同发展”。

城市群的价值在于核心城市对周边城市的辐射和带动。所以在此条件下，只有长三角城市群和珠三角城市群可成，而且都辐射核心城市周边的卫星城。例如深圳之于东莞，广东之于佛山，上海之于昆山和嘉兴。而以二线城市为核心的城市群多半都是谎言，更何况是环二线城市的价值。

其实近几年意图很明显，也在纵全省之力养一城，下一阶段，武汉、西安、成都、郑州、济南等省会是崛起的核心。

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