房地产政策：哪些开始松动？

2020年四季度经济总量恢复正常后，我国宏观政策以调结构为主，房地产调控也有所收紧。尤其是2020年12月，房地产贷款集中度管理制度落地，房地产市场的表现相对偏弱，对经济形成拖累。从两年平均增速看，自去年8月以来，商品房销售面积由升转降，随后销售额增速也落入负向区间。2021年12月，商品房销售面积、销售额的两年平均增速分别为-3%和-1.1%。在市场偏弱的影响下，房企拿地意愿不强，房地产投资也受到削弱。2021年12月，房地产投资两年平均增速降至-2.6%，年内首次出现负增长。

面对稳增长压力，去年中央经济工作会议明确要求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。随后，房地产调控政策开始边际放松。从全国层面看，2022年1月央行发文，保障性租赁住房项目有关贷款将不纳入房地产贷款集中度管理。更值得关注的是，房地产政策松绑的城市陆续增多，目前来看主要聚焦于四方面：

首先，降低房贷首付比例。比如在菏泽、赣州、重庆，部分银行将符合条件的房贷首付比例降至20%。其次，放松住房公积金贷款额度。比如南宁将首套房、二套房的公积金贷款的最高额度均提高10万元。再者，加强购房补贴力度。比如长春对农民购房给以补贴等。

最后，下调房贷利率。从贝壳研究院的数据看，去年10月以来，重点城市的房贷平均利率持续回落。今年1月，5年期以上LPR为4.6%，相比上个月下降5个基点，近20个月以来首次下调。在此基础上，部分城市的房贷利率也进一步调整。

根据贝壳研究院的监测，今年2月，在103个重点城市中，首套房和二套房的主流利率分别为5.47%和5.75%，较上个月均回落9个基点。其中，87个城市环比下调，其他城市持平。此外，2月份，103个重点城市的平均放款周期为38天，较上月缩短12天，尤其是一线城市的银行放款均有所加快。

进一步从2月的首套房贷利率看，在广东省，中山、惠州的首套房贷利率下调30BP。在江浙地区，南京、绍兴的降幅达到25BP，无锡、常州不低于20BP。此外，北京、上海、深圳一线城市以及成都、武汉等省会城市的降幅与LPR保持一致。值得一提的是，根据央视新闻，自2月21日起部分国有银行对广州的首套、二套房贷利率均下调20BP。

通常看来，在房贷利率下调后，商品房销售会随着居民需求增加而好转。但是，前期的供给和长期的需求对城市房地产的影响不容忽视。考虑到近些年我国流动人口向大城市集聚的趋势愈发明显，我们认为本轮政策放松或将带动房地产市场整体回暖，跌幅有望收窄，但是城市间可能出现分化。

房地产市场：表现如何？

从PMI数据看，1月房地产行业的经营活动指数环比小幅回升，不过更可能受季节性因素影响，与近年同期比较表现偏弱。相比之下，新订单指数的涨幅相对更为明显，这意味着需求端的政策松动效果在慢慢释放。

根据克而瑞地产研究，2022年1月，百强房企销售操盘金额5256亿元，相比去年以及疫情前2019年同期分别回落39.6%和9.3%。不过规模房企销售明显改善，这也意味着房企销售分化的趋势仍在延续。2021年，进入前10强、前30强的房企销售金额门槛分别达到2879.5亿元、1148.3亿元，较疫情前增长42%和19.7%，但是前100强、前200强的门槛分别回落0.8%和16.8%。

从需求端看，城市间的住房销售明显分化。春节过后，房地产市场需求仍然偏弱。但是，一线城市的商品房成交仅弱于去年同期，与近年比较处于较高位置，表现较为亮眼。相比之下，尽管二线城市的住房销售相对偏低，不过近期已经明显回升。

更值得关注的是，在春节前，三四线城市的商品房销售明显弱于近年同期，而在春节后也没有好转。

商品住宅价格有所改善，新房好于二手房。今年1月，在70个大中城市，新建商品住宅的价格自去年下半年以来首次止跌，二手住宅的价格环比降幅也有所收窄。近两个月，两类住宅的价格上涨城市数目持续回升。值得关注的是，新建商品住宅的价格改善明显好于二手住宅，体现了“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”政策导向。

进一步看，城市间住宅价格的分化较为明显。对于新建商品住宅，对于新建商品住宅，今年1月一、二线城市环比增速分别由去年12月的-0.1%、-0.3%升至0.6%和0.1%。但是三线城市房价仍在回落，且增速回升疲软。对于二手住宅，城市间的房价分化更为明显。究其原因，主要在于三线城市前期住房供给较高，而潜在购房需求不足。即使房地产调控放松，但是对小城市的刺激效果相对有限。

我们进一步对291个城市进行考察，发现一手住房价格降幅较高的城市主要集中在三线及以下城市，并且明显高于其他线级城市。

房地产市场销售疲软会削弱房企拿地的积极性。因此，地产销售的分化也会向土地市场传导。春节前后，三线城市的土地成交面积季节性回落，但是降幅强于季节性，与往年同期相比差距较为明显。而一线城市尽管土地成交同样偏弱，但是好于三线城市。

跌幅有望收窄，分化或延续

展望未来，要保证房地产市场的良性循环和健康发展，不希望房价大涨增加居民负担，但也不希望看到大幅波动，保持稳定才是最重要的。当前房地产市场面临下行压力。我们预计在房地产各方面政策调整的情况下，核心大中型城市的房地产销售有望逐渐回暖，带动整体房地产销售跌幅收窄。例如30城房地产销售面积在去年9月份见底后，已经处于爬坡通道。不过结构上，即使政策放松的情况下，预计主要是核心城市房地产市场好转，大多数小城市可能依然延续下行压力。