今年的楼市，可以用一句话来形容：一半是火焰，一半是海水。

从市场角度看，土地竞拍、成交量乃至房价，都在迅速复苏。

中原地产研究中心的数据显示，今年50城卖地收入已达1.6万亿元，同比上涨12%，其中27个城市卖地收入超过200亿元，49个城市卖地收入超过100亿元，双双刷新历史纪录。

今年上海、厦门和深圳已经诞生了三宗单个地块总价超过100亿元的土地，且单个地块总价超过50亿元土地不在少数。

根据上海易居房地产研究院最新的《中国百城居住用地价格报告》显示，今年前4个月，全国100个城市居住用地价格为6011元/平方米，同比上涨12.3%。

5月1日到5月8日，上海全市成交量25.3万平方米，同比增加145.6%。

北京某项目刚开盘，20分钟就卖出去了800多套房。

就连“旋涡中心”的武汉，最近一周成交环比大增近两倍。连京沪这些调控最严的城市都在复苏，更不用提深圳、杭州、苏州、南京等热点城市了

但是，从政策角度看，短短30天内，老房子、高层房相继被“打入冷宫”。

这源自3条楼市新规。

1，多校划片开始加速。

今年北京的“幼升小”，除近几年一直明确的过道房、车库房、空挂户等均不得作为入学条件外，城六区更是通过明确“六年一学位”，实施“多校划片”等措施，为“学区房”降温。

其中最引人注目的是西城区，过去西城是北京最后一个未实行多校划片的优质教育资源区域，也就是说，如果在7月31日之前在西城买房落户，还有机会上对口的名校。

窗口转瞬即逝，直接造成5月份北京二手房市场的火爆，在5月4日到5日中午这36小时内，某名校学区房小区，已经成交了3套千万元级老破小，最高单价超过25万元/平方米。

为啥人们现在抢购学区房？再不抢，以后学区房可能真的就凉凉了。

与单校划片不同，多校划片是1个小区对应多个周边学校，其中既有可能是名校，也有可能是普通学校，全靠电脑摇号随机派位，如果买了上千万的老破小却上不了名校，那学区房的溢价能力必然大打折扣。

事实上，按教育部的部署，除了北京以外，上海、深圳、杭州、成都等多个城市都开始实施多校划片。

在教育均等化的趋势下，买套连电梯都没有的多层老房子，就能上名校的“神话”，即将终结。

2，小城市遭遇住宅限高，高层住宅或逐步消失。

本月，住建部等两部门发布了《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》，通知明确：严格限制各地盲目规划建设超高层“摩天楼”，一般不得新建500米以上建筑，新建100米以上建筑应充分论证、集中布局，与城市规模、空间尺度相适宜。

500米的超高层摩天大楼，最近几年已经销声匿迹了，关键是通知的还提到了一句：中小城市要严格控制新建超高层建筑，县城住宅要以多层为主。

县城要以多层为主，意味着大量的中小城市不会再扩张新城区、盲目大拆建高楼了。

现在，大量的三四线城市常年面临人口流出，明明新城区开发的土地遍地都是，却非要云集大量开发商进行“高楼竞赛”，尤其是TOP10房企下沉到三四线城市后，本来应该主打宜居的小县城，反而遍地是拥挤的高层住宅。

3，地方试水楼盘销售不准捆绑名校。

5月27日，据每经新闻报道，近日，重庆市教委、市住房和城乡建设委、市市场监督管理局联合印发了《关于贯彻落实入学资格不得与商品房销售挂钩规定的通知》。

通知明确规定：各义务教育学校严禁与房产开发企业签订接受商品房买受人入读中小学的合同或合约协议，房地产企业严禁以书面或口头承诺方式与商品房买受人签订或约定中小学入读协议。

也就是说，以后我们去售楼部里，再也不会听到楼盘宣传所谓名校学位房了，更不会在购房合同里标出孩子以后可以去哪所名校读书。

过去这些年来，一些公办中小学名校与开发商合办民校。名义上是合办，实际上是地产商全部出资，名校只出牌子，各取所需罢了，开发商靠“学位”卖房，所谓的“名校”又衍生出新的民办学校。

短短30天，政策面的动向，远远比市场复苏更值得我们重视，对楼市的影响也更深远。

北京的多校划片，意味着全国范围内“教育均等化”开始提速，包括三四五线城市。

毕竟，连京沪广深这种教育资源极度稀缺的城市，都有魄力实行教师轮岗、多校划片、锁定学位，其他中小城市又有什么阻力可言？

这对市区高溢价的老房子来说，无异于一记重击，如果没有了学区光环加持，又能有多少人愿意为多层老房子买单？

而住建部对于中小城市的限高令，加上重庆试水楼盘销售不准捆绑学位房，更是对高层住宅的一次“釜底抽薪”，对绝大部分县城来说，高层住宅可能会逐步消失。

不管一二线还是三四线城市，现在的开发商，一边把房子动辄盖到几十层，容积率动不动达到5以上，另一边还总是宣传跟名校有合作，间接推涨楼盘价格。

限高之后，高层极低的居住品质会被大量购房者“嫌弃”，不准宣传学位房之后，地产商的概念、炒作就没了用武之地，房价自然也会一定程度上回归理性。

可以看出，这几条楼市新规，都做到了“有的放矢”，直接瞄准当下购房者心理上的痛点、难点，把价格不合理的老房子、高层住宅给“拽回来”，让刚需“住有所居”，正是楼市调控的意义所在。