近日，管理层关于限购的行政办法属性首次公开表态引起了广泛关注。业界重点关注其中两部分内容：为了抑制住房价过高过快上涨的势头，“不得已”采取限购这种行政色彩浓厚的办法；将来建成了城镇个人住房信息系统，并将银行、财政、税务、公安系统的一些信息整合到一个平台上，就“不必”限购了。

　　主要有两种解读迅速蔓延开来：视之为政策松动信号者认为，既然确认限购是行政办法，设计其退出路径及步骤是为应有之义，迟早而已；而悲观者则强调相关信息系统的建设和整合工程过于浩大，限购退出遥遥无期。

　　可以确定的是，限购终将逐渐退出，探讨当前的市场环境是否以及如何满足限购退出的条件，更具现实意义。

　　限购政策无疑是一项临时性政策，就像下大雨积水之后地铁出入口临时堆积的沙袋，让水流改道而不是直接进入地铁内。但这只是一时之计，不能一下雨就堆沙袋，更不能堆上后不撤掉，变成地铁出入口的固定装备。限购政策的退出是必然的，关键是何时退出，更关键的是退出后尽量不要时不时拿出来用一些。

　　沙袋被搬离是因为积水退去，一个临时性的政策退出一定是与它出台的原因紧密联系在一起的。限购减少了购买需求，更确切地说，是限制了并非用于自身居住的投资或投机性需求，通过调节需求来扭转房地产市场供求关系，实现抑制价格过快过高上涨的效果。因此可以认为限购政策出台的原因是过高的房价与过于旺盛的需求。由此，限购政策取消的前提条件是房价下降到较合理的水平，同时投机性需求得到了抑制。

　　当前各地出现了一定程度的房价松动迹象，但是切实的降价还没有全面出现，无论是从房价收入比，还是房价租金比，甚至与国外城市的房价相比，都很难说当前的房价回归到较合理范围。

　　另一方面，抑制投机性需求的政策体系还没有搭建完成。宏观上，广义货币M2虽增幅收窄，但总量仍然居高不下，9月末M2余额高达78.74万亿元，加上通货膨胀高企局面无实质性改变，资金的投机需求依然旺盛。具体到房地产领域，通过不同套数房屋购买的贷款政策差异，使得投机性资金无法撬动银行资金杠杆，在源头上减少了投机资金汇集的总量，起到了有效的遏制作用。但是此政策能否长期实施，如何实施，需要制定一个长期有效的政策。

　　同时，减少投机获利是遏制投机的另一个办法，主要通过房产税来实现。这也就是管理层所强调的建设城镇个人住房信息系统的原因，通过实行全国联网，“加上银行系统、财政系统、税务系统的信息，再加上公安的信息系统，如果能统一到一个平台上，就不必再采取限购这种行政色彩浓厚的办法。”这个综合信息平台的建设，是推进房产税的实施、发挥调控房地产市场作用的基础。当前房产税征收牵涉到的覆盖范围、税率等问题仍然没有进展，作为一种税负，其制定过程尤其需要谨慎。

　　所以，从当前来看，货币的总水量还没有消退，价格的水位还较高，限购政策退出的直观环境还没有形成。而通过差异化贷款、征收房产税等系列手段构建的更全面的遏制房地产投机政策还没有建立起来。在这样不完备的政策基础上，在价格刚刚松动之时，一旦限购政策放松或退出，可能出现的是报复性的需求增长，前期调控积累下来的效果完全抵消，从容构建政策体系的机会丧失，又不得不拣起一些临时性政策来救急，总也摆脱不了下雨就堆沙袋的局面。

　　待得流动性得到有效控制，贷款与房产税的长期政策得以稳定下来，就相当于城市下水道系统扩容完成，下大雨也有渠道流走，沙袋就可以永久性地撤走。那时候，才到限购政策真正退出之时。